贝壳研究院推出《2021居住客群消费趋势年报》:新青年成为购房主力军 一线城市女性置业占比升至48.79%

新中产，三胎时代，银发社会，她经济回顾2021年，这些关键词和我们的生活息息相关伴随着我国人口年龄层次的新变动，不同的消费趋势随之诞生反映在居住方面，例如，伴随着流动人口进一步向大城市聚集使得租赁需求持续增加，三胎时代的到来催生多元化的购房需求，她经济下女性购房需求增长等等，这些新的趋势也反映了我国住房消费在新时代下的新特征

日前，基于对我国人口特征新变化的研究，贝壳研究院推出《2021居住客群消费趋势年报》，力图从消费趋势特征，住房消费服务需求发展图景，居住消费画像及行为分析，2022年居住消费趋势展望这四大方面来诠释我国住房消费趋势的新变化。

新青年成为购房主力军:一线城市平均36.9岁买房

2020年第七次全国人口普查数据显示，中国人口增长率下滑但质量提升，性别结构改善但户均规模减小，少儿化和老龄化并存，人口进一步向经济发达区域和大都市圈城市群集聚等。

从人口结构的角度看，在老龄少子的背景下，一方面，银发消费市场潜力巨大，不少开发商已经抢先布局养老地产，包括长者公寓，养老社区等等，另一方面，85及 90后为主体的新生代人群正迅速取代70及80 后成为住房消费市场的主力人群。。

据《2021居住客群消费趋势年报》研究显示，由于新青年正处于成家立业的年龄段，这一人群的置业占比呈现持续走高的态势以贝壳为例，2020年，新青年置业占比已经高达60%

图:新青年购房业主占比走势

虽然新青年成为消费的主力军，但是，不同能级城市的平均置业能力也有明显的差异由于更多的流动人口向一，二线城市聚集，一，二线城市的购房成本持续走高，平均置业年龄高于其它能级城市据《2021居住客群消费趋势年报》研究显示，2021年1至10月，一线城市购房平均年龄约为36.9岁，高出新一线城市2.7岁，高出二线城市2.1岁

同时，对于一线城市而言，已经进入了存量房市场，刚需群体买卖交易以二手交易为主，而新房多为置换人群因此，体现在年龄上，一线城市新房的平均年龄比二手房较高从城市分布看，在35个样本城市中，置业平均年龄偏高的城市包括珠海，北京，上海，深圳及天津，以深圳，珠海及东莞为代表的大湾区城市置业年龄普遍偏高

贝壳研究院分析认为，受限于较高的上车门槛，一线城市客群购房压力较大，往往需要掏空6个钱包才能实现上车梦想，因此，反映在置业年龄结构上，一线城市的置业年龄明显偏高。

图:2021年35城置业平均年龄分布情况

她经济时代:一线城市女性置业占比迅速提升

七普数据显示，我国男性人口为72334万人，占51.24%，女性人口为68844万人，占48.76%，中国男性比女性多3490万人而六普男性比女性多3398万人在高学历女性占比提升，独生子女政策影响及传统婚姻观念改变等多重因素影响下，女性在家庭生活及社会工作中的话语权逐步提升，她经济已经到来

在居住领域，女性置业的百分占比也在逐年提升，贝壳研究院统计了35个样本城市，一线城市的女性置业人群百分占比增速相对明显，2021年度，该占比达到48.79%新一线及二线城市，相较于2019年，同样出现不同程度的增幅

整体看，2021年她需求在城市间存在年龄差，一线城市的她需求主要由30—39岁的青年女性支撑，女性客群中30岁以下占比均不足三成，新一线城市的她需求虽然仍以80后女性为主力，但30岁以下女性购房需求明显更强。前20名城市中，除了北京，青岛和东北四市，其他都是南方城市。

同样，根据贝壳研究院发布的《女性居住现状调查报告》显示，全国30个重点城市整体女性购房占比从2017年45.60%到2020年47.54%，逐年提升当代女性想婚前拥有一套自己的房子动机来自哪儿呢女性受访者中，认为房子比婚姻更让人有安全感在家庭和婚姻里更加有底气有一个为自己遮风挡雨的地方的占比分别为36.07%，29.59%和24.32%更多女性从情感上考虑，想通过婚前置业，为自己未来的家庭生活提供安全网

居者有其屋升级为居者优其屋

房地产行业经过20多年高速发展，居民住房水平明显提高，住房整体短缺的局面结束，消费者开始从居者有其屋向居者优其屋升级，人们对于房屋居住属性的需求矛盾得到缓解，开始对房子赋予更多精神层面的东西，房子的功能定位得到不断提升和变化。

据《2021居住客群消费趋势年报》研究显示，目前，两居室仍然是主流交易户型，但从趋势看，三居室及以上户型交易占比呈显著增长趋势2021年，全国35个样本城市购买三居及以上产品的客群占比36.66%，同比增加了0.5个百分点，相较于2017年增加了3.67个百分点其中，2021年新一线城市购买三居及以上产品客群占比40.52，比一线城市高出15.12个百分点，这也意味着改善型住房需求持续释放，消费者在空间上住得更加宽敞

另外，消费升级品质居住成为新刚需，人们已经不仅仅满足于房屋的居住属性，对居住环境，房屋品质，小区配套等诸多方面提出了更高要求以楼龄为例，2020年重点城市购买楼龄在10年以内的购房客群占比46.5%，较2017年提高15.7个百分点此外，小区配套，物业服务方面也均有不同程度提升

图:城镇人均居住建筑面积变化情况

疫情虽然带来了空前的不确定性，但是，在房住不炒的政策基调下，购房客户也逐渐向理性回归，对楼市看稳成为主流消费预期在贝壳研究院2021年10月份的购房者消费调查中，超八成受访者认为自己所在城市未来1年房价预期持平或微涨

贝壳研究院预测称，伴随着人口红利的消失，来自人口增长和人口迁移的首次置业需求减弱，住房消费的主要矛盾已经从过去的住房短缺进入到品质需求层面，未来，居住品质升级，改善需求必然会带动房地产价值链和产业链的升级和发展。总的来说，南方城市比北方城市好。样本前十的城市除了北京都是南方城市。