行业持续调整，广州住宅成交量多年来首次出现回调。

最近几天，RealData广州分公司发布的报告显示，2022年广州新房网签量同比下跌36%，至7.06万套，为近十年来最低水平，二手房成交同比下跌32%，至8.26万套，为7年来最低，也是7年来首次低于10万套。

RealData广州分公司总裁李茂哲分析，新房表现比二手房差的原因之一是，疫情对新房市场影响较大，新房管控措施更严格，疫情期间楼盘销量减少，缺乏营销动作，导致购房者看房意愿降低。

此外，报告指出，2022年广州新房成交表现较好的月份均处于核心节点，如3月的小阳春，五一，端午，6月的冲刺，11月的黄金周，核心节点的新房供应不足导致错过了部分成交机会，尤其是下半年，按照往年的经验本可以提供更多。

李茂哲补充道，市场去库存缓慢，库存积压，抑制了房企的推盘行为以三月小阳春为例3月份全市场新房新增供应量只有4000套左右，但当月实际成交已经达到9000多套RealData广州分公司数据显示，金九新房虽有1.17万套，但仅比8月多3000套，2021年9月近2.3万套，比同年8月多9000套

因为疫情期间新房被堵，供应不足，很多购房者转而选择二手房，这也是为什么二手房的交易量比新房更有韧性，但2022年二手房的交易量仍然跌至近7年来的最低水平RealData广州分公司数据显示，2016年至2021年，二手房年成交量在10.73万套至13.72万套之间，而2022年仅成交8.26万套

2022年二手房市场呈现出两个显著特点:一是与2021年相比，150万以内的纯产品和1000万以上的高端户型占比大幅提升，二是各行政区域更换车主比例下降时代财经了解到，壳牌对替代所有者的定义是，在所有者将平台投放市场之前或之后六个月，作为客户进入平台的人

2021年下半年开始，房地产进入调整期，市场有传言称，释放量的大幅增加是业主大量出售二手房的结果不过，李茂哲指出，新房正在逐步建设交付，整个市场的项目越来越多同时，很多人想卖房，但又不能全部成交，所以二手房的存量肯定是在逐渐上升的

李茂哲认为，关注新增发行量会比关注绝对存量更有意义，但在这个维度上，数据显示了不同的结论RealData广州分公司数据显示，2022年，广州二手市场业主出售量同比下降24%，其中大部分是置换业主，占总业主减少量的74%同时，2022年置换车主在出售车主中的比例从2021年的48%下降到40%，这是市场走势的不确定性造成的

李茂哲说，2022年3月，信贷政策放宽后，鼓励置换业主降价，以便让交易更快但是到了4月份，伴随着全国更多城市，尤其是省会城市的利好政策出台，业主的信心开始上升，不愿意降价了但购房者预期房价会继续下降，双方对价格的预期出现了明显的偏差，导致了二手房交易难的结果之一

到2022年底，从上市到现在，大部分上市房源的降价幅度都没有超过10%其中，30%的房源目前符合上市时的价格，43%的房源降幅在10%以内，只有18%的项目降幅在10%以上，大部分都是高价上市

虽然二手房市场的表现不如以前，但房地产政策的调整也使市场出现了一些乐观的迹象。

2022年12月单个案例的平均访客数/订阅数的比值为8.5，即每8.5个访客就能带来一套交易，2022年1月，该比值为20.1李茂哲认为，这说明虽然很多客户还在观望，但是他们的情绪正在逐渐化解，说明他们对房地产市场的信心越来越强

二手房方面，RealData广州分公司在报告中指出，虽然2022年广州二手市场同比下降40%，但实际上，在2021年3月市场达到顶峰后，二手市场在近两年呈现持续下降趋势。

时代财经了解到，2022年12月，买壳成交比例达到37，即37组客户可以产生一单交易，已经达到2021年上半年市场较好时期的水平。

展望2023年，李茂哲认为，2023年新房供应不会受到2022年土地市场成交下滑的影响2023年的大部分供应将来自2020—2021年，甚至2019年出让的土地预计将带来13万套的潜在供应量，最终供应量在10—11万套之间新房实际成交量将同比增长20%，达到10万套左右