截至4月8日14时15分，港股内地物管板块普涨，实现上涨的物业企业有26家，其中涨幅最大的有5.7%。

就在一周前，各大物业企业发布了2021年年报3月底是个各大港股物业企业交出年报答卷的最后期限，截至当天，总共有49家物业企业发布年报而剩下的4家物业企业因为各种原因未按时发布年报，面临停牌后果这4家物业企业分别是恒大物业，彩生活，奥园健康，荣万家

从已经发布业绩的物业企业中，我们依然看到不少物业企业历在经艰难的一年后，仍然取得不错的成绩。

可喜的是，2021年港股物业企业百亿元俱乐部从3家增加到了4家，分别为碧桂园服务，雅生活服务，绿城服务和保利物业港股49只物业股的总营收为1647.47亿元，早已超过千亿元规模49家物业企业均实现了不同程度的增长，涨幅最高的是合景悠活，为114.57%，涨幅最低的是祈福生活服务，为2.35%

但就物业行业整体水平整体而言，仍然参差不齐碧桂园服务以288.43亿元居于营收榜首，而德商产投服务以2.53亿元处于行业末尾

2021年港股物业企业营收金额及涨幅排名

行业集中度进一步提升

2021年，摘得营收榜首桂冠的物业企业是碧桂园服务，营收为288.43亿元而名落孙山的物业企业是德商产投服务，营收仅为2.53亿元可以看出，营收第一名是最后一名的114倍

事实上，与2020年相比，2021年港股物业企业百亿元俱乐部从3家增长到4家，增加了一家百亿元物业企业，分别为碧桂园服务，雅生活服务，绿城服务和保利物业。

其中，营收高于100亿元以上的物业企业只有4家，占比为8.2%营收在50亿元～100亿元的物业企业有也只有5家，占比为10.2%，营收在10亿元～50亿元的物业企业有22家，占比为44.9%而10亿元以下的物业企业有18家，占比为36.7%

一位不愿具名的人士表示，营收TOP10的物业企业营收均值超百亿元，共实现营收1098.18亿元，占比总营收近67%，可以看出行业集中度相对来说进一步提升。

值得关注的是，港股49只物业股的总营收为1647.47亿元，平均营收为33.62亿元其中，有13家物业企业达到了平均营收，占比仅为26.5%其他的36家物业企业都处于平均营收之下

不过，营收涨幅的数据相对好看点涨幅最高的为合景悠活，为114.57%涨幅最低的是祈福生活服务，为2.35%可以看出，营收涨幅第一名是最后一名的近49倍

根据计算，港股49只物业股的营收总涨幅为2187.89%，平均涨幅为44.65%其中，有22家物业企业超过了平均涨幅，占比为44.9%

通过对比，港股上市物业企业营收能力进一步提升2021年的44.65%营收增速较2020年同期披露数据的40家港股物业企业平均36.57%的增速提升了8个百分点

值得一提的是，碧桂园服务在营收和营收涨幅上实现了双丰收，其营收为288.43亿元，排名榜首，营收涨幅为84.89%，排名第四合景悠活以114.57%排名营收涨幅榜首，营收有32.55亿元，排到了第十四名

营收增速来自规模增长

目前，物业企业在管规模的增长主要有关联方交付，市场直拓和并购三种方式

不言而喻，营收靠前的物业企业，其规模也相应排在前面其中，碧桂园服务在管面积达7.66亿平方米，跃居上市物业企业在管规模之首，雅生活服务，保利物业和绿城服务在管面积均超过3亿平方米

碧桂园服务执行董事兼总裁李长江在业绩会上表示，2021年碧桂园新增在管面积共计3.88亿平方米，其中2.78亿平方米来自收并购，占比为近72%。

值得一提的是，合景悠活的营收增速也是由于在管面积的增长，2021年合景悠活通过收并购等拓展方式，获得在管面积实现395.4%的增长。

其中，2021年上半年，合景悠活通过旗下间接全资附属公司以13.16亿元现金，收购雪松智联80%股权公开数据显示，截至2020年末雪松智联的在管面积合计超过8600万平方米2021年6月，合景悠活又宣布以4.98亿元收购上海申勤80%股权，得到近1800万平方米的管理面积

很多物业企业在城市服务，社区增值服务，非业主增值服务等多业态发力

并购趋冷近期重点在补短板

事实上，物业行业整体水平仍然参差不齐以碧桂园服务为代表的物业企业取得了较好的营收业绩，但大部分物业企业仍需迎头赶上，存在较大差距

中信证券分析师张全国指出，2021年上市物业企业依然保持较快增速，营收增速更上一层，这说明行业依然处于黄金发展期但头部企业市场占有率仍然有很大的发展空间，物管行业仍然是高度分散的，目前没有任何物业企业业的市场占有率超过3%

张全国解释，物业行业集中度有了一定提升，但行业还是处于高度分散局面，意味着头部物业管理公司有极大的发展空间，也没有反垄断的压力，中小物业企业也在追赶。

碧桂园服务大规模收并购的时间已经过去了，在今年和未来的一段时间里，我们的重点是补短板碧桂园服务首席财务官黄鹏在业绩会上表示

碧桂园服务所谓的补短板是指针对尚不具备的业态引进人才，打造产品线以强化优势，围绕这些方面进行一定程度的并购，不再追求再追求规模和合约的叠加未来，碧桂园服务将重点抓住，如商业，写字楼，生活服务和资产管理等业态将进一步加强

张全国认为，伴随着并购市场趋冷，2022年合约面积的整体增速可能进一步下滑，合约转在管来到高峰期，但受到部分项目延期交付的影响，预计在管面积的增速或同2021年保持相当为了盈利性考虑，企业主动退盘规模预计略有增长，也可能抵消在管面积增长的影响，2022年底的合管比可能会有所下降

中房报记者梁笑梅北京报道