2021年半年报披露，公司实现营业收入74.42亿元，同比增长57.19%，归母净利润20.26亿元，同比减少12.91%。

三条红线方面，新湖宝上半年短期现金负债比例约为0.87，不符合短期现金负债比例大于1的监管标准，去年底由绿档变为黄档。

值得一提的是，今年6月，新湖宝被踢出沪深300指数。

房地产业务毛利率大幅下降上半年收入增加，利润没有增加

新湖宝是一家经营多元化的房地产企业其主要业务包括房地产开发，商业贸易，海滨开发等该公司专注于在长江三角洲地区覆盖的几个主要城市开展业务此外，公司还参与高科技企业和金融公司的股权投资

房地产开发是公司的主营业务，其2021年上半年营收占比超过70%上半年房地产业务实现营业收入53.42亿元，较去年同期增长一倍，但未达到2019年同期水平，毛利率为28.74%，较去年同期下降10个百分点以上

公司的合同销售额迅速增长年中报告显示，公司上半年合同销售收入160.83亿元，同比增长125.94%，签约销售面积69.82万平方米，约为去年同期的1.3倍

图1:新湖宝1:2017H1至2021H1的合同销售数据。

或者是因为房地产行业的利润压力，新湖宝上半年在征地方面比较谨慎报告期内新增土地储备仅18.91万平方米，新增建筑面积仅54.89万平方米

商业贸易仅次于房地产业务，是公司第二大创收业务涉及的主要贸易品种有铜，金，化工产品等商品由于公司的商业贸易业务是传统简单的开关贸易模式，只收取一小部分转让费，这部分业务的利润贡献极低上半年商业贸易业务合同收入约19.2亿元，占营收四分之一以上，毛利率在0.35%左右，近3年不到0.5%

整体来看，新湖宝上半年实现营业收入74.42亿元，同比增长57.19%收入大幅增长主要是由于去年同期基数较低如果与2019年同期相比，公司营收仅增长2.3%，基本持平

图2:新湖宝2:2017 h1—2021 h1营业收入，归母净利润，毛利率。

由于房地产业务毛利率下降，公司上半年综合毛利率较上年同期下降约4个百分点至21.38%，归母净利润也下降12.91%至20.26亿元。

非经常性收入贡献利润30%以上，总资产规模减少约14%。

翻阅历年同期财务数据，发现公司近两年非经常性收入金额较大2020年上半年，新湖宝的非经常性收入达到14亿元，约占当期净利润的59%，今年上半年非经常性收入约6亿元，净利润占比超过30%其中，超过一半的收入来自非流动资产的处置

图3: 2017H1—2021H1新湖宝非经常性损益净利润比率。

事实上，在房地产行业监管严格的背景下，新湖宝多次出售资产，回笼资金，以达到降低杠杆的目的。

近两年，新湖宝向融创中国和绿城中国出售股权，成交额超过190亿元。2019年，新湖宝转让

融资方面，报告期内，公司发行公司债券20亿元，专项资产支持计划10.5亿元，加权平均融资成本约为6.57%上半年新湖宝募集活动现金流入113.81亿元，较去年同期减少约一半，募集速度放缓

在减缓借贷和减少负债后，公司不得不面临短期流动性短缺截至2021年上半年末，公司货币资金余额为125.8亿元，但流动负债高达595.29亿元，其中短期借款和一年内到期的有息负债合计144.13亿元，无法完全覆盖短期有息负债公司流动比率和现金比率呈下降趋势，短期偿债能力指数进一步恶化

图4:新湖宝4:2017 h1—2021 h1短期偿债指标。

新湖宝上半年剔除预收款后的资产负债率和净负债率分别为61.95%和80.81%，现金短债比约为0.87，不符合现金短债比大于1的监管标准三条红线指标由去年底的绿色文件变为黄色文件

此外，值得一提的是，新湖宝大股东存在较高比例质押。

最近几天，公司公告，母公司新湖集团解除对新湖宝2.61亿股的质押，质押新湖宝2.845亿股公司表示，本次质押融资将用于新湖集团的经营周转

图5:新湖宝大股东质押股份情况。

日前，新湖集团，黄伟，宁波嘉园，恒兴利控股累计质押股份34.75亿股，占其所持股份的70.79%，占公司总股本的40.41%。