三条红线，集中供地政策，各地陆续出台的房地产新政当这些关键词叠加起来，房地产企业的变化最直接地展现在他们的半年报告卡上

日前，a股上市公司半年度报告披露工作已经完成总体来看，新证监会行业分类的128家a股房地产企业盈利能力普遍下降，土地收购难度加大

有业内人士告诉记者，金九银十后半段，房地产调控的力度和精准性仍将持续，房企需要面对的去化压力和资金压力不会改变。

增加收入而不增加利润。

今年上半年，绿地控股实现营业总收入2829.26亿元，较去年同期增长34.72%，从而在128家a股房企营收排名中稳居第一但销售毛利率下降，仅为11.86%，同比下降3.03%

同样，营收排名第三的保利地产毛利率为32.50%，同比下降3.22个百分点对此，保利地产表示，公司及行业利润率下降趋势一致，未来高地价项目陆续体现，毛利率表现仍将承压

绿地控股和保利地产并不是孤立的案例纵观整个行业，营业总收入整体上升，但毛利率整体下降房地产行业呈现增收不增利的趋势根据Flush iFinD数据，今年上半年128家a股房地产企业营业总收入为12698.61亿元，同比增长29.93%

可是，毛利率并不那么乐观上述128家上市房企中，毛利率下滑的有76家，下滑幅度超过20%的有13家据记者测算，今年上半年这128家房企的平均毛利率在28.15%左右，同比下降2.48%

为什么，会出现这种情况。

以今年上半年营收与毛利率差距较大的城投控股为例公司半年报显示，今年上半年营业总收入为22.04亿元营收成本达到13.64亿元，同比增长3187.60%城头控股对成本增加的解释是公司所属土地集团陆香园项目销售后结转的成本同时，印石财经记者发现，去年上半年公司收购土地的均价为8774.18元/平方米，今年上涨至10389.86元/平方米，增加了土地收购成本经营成本增加等因素导致城头控股毛利率下降33.06%

可以看到，虽然行业销售规模保持高位，且我国商品房销售面积和销售数量均有所增长，但同时房地产行业的调控效应逐渐显现，我国商品房销售面积和销售数量的同比增速持续收窄，房企的开发投资成本和土地收购成本均在较大比例增长。

股权质押率仍然很高。

房地产企业作为资金密集型产业，从获得开发用地到实现销售，需要大量的资金投入很多房企具有负债规模大，负债率高的特点因此，具有一定优势的股权质押成为许多房企快速融资的手段

在筛选了128家a股房企后，印石财经记者发现，今年上半年，质押率高于50%的上市房企有6家，分别是*st广信，ST悦泰，泰和集团，*ST基金，新华联。

与去年同期相比，质押率高于50%的房企数量有所减少，但14家房企的质押率在增加。增幅最大的是杜松

质押率62.84%的泰禾集团危在旦夕公司有息负债规模较大，资产负债率保持在较高水平，存在短期流动性风险泰和集团直言，将多渠道筹集资金，解决流动性问题，加强公司经营管理能力，提高销售收益率，缩短回报期，积极调整公司资产负债结构，合理控制负债规模

房企拿地难度更大。

土地是房企发展的关键，但今年上半年，房企征地的逻辑发生了重大变化在金融政策持续收紧，重点城市集中供地等加强土地市场调控措施的共同作用下，土地市场热度得到明显控制

最近几天，深圳，青岛，天津，上海，长沙，沈阳，苏州，济南等十多个城市先后发布公告，推迟第二批集中供地苏州，济南，沈阳等城市公布土地拍卖新要求

放眼全行业，根据研究院2021年上半年土地市场报告，2021年上半年，全国300个城市土地市场整体供应量下降6%，交易量下降9%，成交均价上涨21%。

据业内人士分析，核心城市土地市场竞争日趋激烈，集中供地，招拍挂等政策的不断调整也在考验开发商的投资扩张能力，使得土地获取难度加大换句话说，集中供地需要企业资金有很大的灵活性如果没有很大的灵活性，面对集中供地会有很大的压力

根据Flush iFinD数据显示，今年上半年，房地产企业征地前三名依次为碧桂园，保利发展，万科，征地面积分别为88.15万平方米，57.15万平方米，50.49万平方米与去年同期相比，征地成本有所增加

在此背景下，绿城中国，世茂等房地产企业纷纷喊出了对规模的诉求。

‘两集。

’政策会加速房地产行业的分化，有实力的会吃得更饱易居研究院智库中心研究总监严跃进称，对于有规模诉求的房企来说，现在正是弯道超车的好机会，此消彼长可以拉开同级别之间的差距另一方面，做规模也是为了提高房企自身创收能力，集中供应能极大程度上抑制土地溢价率，从源头进行管控也就是说，部分房企的低毛利率情况会因此有所改善

城市更新或开启房地产增量新时代西南证券研报认为，尤其是在政策调控不断严格，三道红线约束加紧，国内重点城市实施供地两集中政策的大背景下，城市更新成为房企增加土储的新方式