出品:新浪财经上市公司研究院

想当初，在碧桂园，恒大，融创等后起之秀还在奋力追赶的时候，中国地产圈的四大龙头还是招保万金十年河东，十年河西！几番轮转后，曾经一度困顿的昔日龙头，近两年得益于行业去杠杆，提质增效的契机，又纷纷重新屹立在行业TOP10

克而瑞数据显示，2021年的全口径销售额排名中，万科，保利，招商，金地分别位列第2，4，7，11而今年1季度，排名分别来到了2，3，6，8，除万科外排名均有提升在政策强力去杠杆的大背景下，保利地产的重回前三似乎也是惨胜2021年成为其上市以来首个归母利润同比负增长的年份，而今年1季度的销售也同比下滑27%，成为除2020疫情年之外的最差1季度

连续两个季度销售负增长

最近几天，保利发展控股集团股份有限公司发布了公司3月份销售情况简报数据显示，保利地产3月份实现签约面积218.00万平方米，同比减少27.39%，实现签约金额384.15亿元，同比减少21.93%

1季度，保利合计实现签约面积553.87万平米，同比减少22.89%，实现签约金额906.95亿元，同比减少27.02%。

保利今年1季度的销售同比下滑程度堪比2020年1季度，不同的是，今年1季度销售几乎没有受到疫情的影响，此外，这也是继去年4季度销售同比下滑1.17%后的更大幅度的疲软从撇开疫情因素的角度考虑，今年的1季度是保利最近几年来最差的1季度

对于保利地产来说，自2017年时任董事长宋广菊提出后，重回前三一直是保利地产的目标但今年以比惨的方式重回前三，或许也出乎保利自身的意料

此前，保利地产披露的2021年年报显示，公司全年实现营收为2850.48亿元，同比增长17.2%，但同期实现的归母净利润仅275.77亿元，同比下滑4.74%，为上市以来首次负增长。

对于增收不增利的原因，保利称由于结转项目毛利率下降，所以营业利润出现一定下降这可以从公司去年半年报中的毛利率和净利润率分别同比下滑了3.22个百分点，1.75个百分点中预知一二，从公司全年的业绩预告来看，保利地产的下半年利润还在继续下滑

结算毛利率仍有下行压力

一直以来，房地产开发销售业务是保利的绝对核心业务，公司未来毛利率的前景取决于近些年的拿地价格和销售价格。A股热门房企中，金科股份(行情000656，诊股)(00065SZ)领涨，华夏幸福(行情600340，诊股)(600340.SH)，首开股份(行情600376，诊股)(60037SH)，荣盛发展(行情002146，诊股)(00214SZ)涨幅相对较大，分别为97%，50%，0.99%，排名靠前。招商蛇口(行情001979，诊股)(001979.SZ)，万科A(行情000002，诊股)(00000SZ)跌幅较大。。

数据显示，保利地产过去10年，除2016/2017的上一轮牛市外，基本都保持着平衡的拿地/开发节奏，整体拿地力度在40%左右，整体土储池子，存货周转率较为稳健日前，保利地产今年以来公告拿地建面达到516.28万平米，权益金额达454.26亿元，新增建面仍与同期销售面积接近

但从拿地的价格来看，最近几年来保利地产的销售均价与拿地均价均呈现稳步提升的趋势中，但土地价格的增幅要高于销售均价以至于地价/房价之比呈现出上升的趋势

如果考虑销售与结转的周期看，今年或将结转不少2020年的新增销售项目而数据显示，保利地产在2020年的拿地均价有明显提升，这或将在一定程度上掣肘公司今年的利润率

三四线布局有所提升

实际上，保利地产2020年拿地成本快速上升的原因，是由于公司当年加大了一二线城市的拿地比例公司半年报及克而瑞数据显示，2021年的拿地成本又下降至6千元/平米左右的水平，这背后的原因则是公司在三四线的布局增多的缘故

值得注意的是，从2013年以来，保利地产在三四线城市的布局呈现出明显提升的趋势这或是保利能在一定程度上控制拿地成本快速增长的原因

但近两年三四线的销售去化难度持续加大，诸如中国恒大一类重仓三四线城市的房企陆续遇到了去化难，流动性紧张的问题2021年保利在三四线城市的布局金额占比达到39%，在一线城市的布局缩小至仅有13%

三四线布局的货值，项目利润率存在一定不确定性，这也为保利未来的结转收益产生了不确定的影响但资本市场似乎更看好目前财务更为稳健的保利，其股价也逆势创出新高，以至于公司的回购及高管的增持也只能是走走过场

此前，公司控制人保利集团计划自2021年8月4日起6个月内累计增持比例不低于0.0042%，不超过公司总股本2%在今年1月28日完成增持计划，仅回购了50万股，为增持计划的下沿管理层的增持计划也是贴着计划下沿进行的