经历上半年的小阳春后，北京学区房的估值在几轮政策调整之后逐渐回归理性。

德胜门，月坛最近均有降价房源，有一套业主刚降了50万，还可以谈近期，有房产经纪人对界面新闻表示，北京西城的学区房从7月份之后需求已大不如前，近期少量业主急于脱手，议价空间很大

因对口育翔小学，北师大二附中等知名学校，西城德胜门等片区房源一度十分火热，今年上半年，德胜地区的二手房房价已经上涨至17万元/平方米，金融街甚至出现20万元/平方米的房源。

可是，在7月初西城区幼升小的填报工作中，很多家长发现，为了让孩子上名校而高价购买的学区房，并没有如愿将孩子送入心仪的小学甚至面临房屋对应学区内所有学校均无多校划片计划，只能填报相邻学区学校的情况

根据消息显示，填报工作结束后，片区有房源一夜跌50万，却依然无人问津8月以来，伴随着北京二手房市场整体低迷，热门学区也逐渐沉寂

实际上，西城区多校划片，甚至划至相邻学区的政策早于2020年4月便已推出与此同时，部分家长将目光又转至海淀的热门学区房

其中，隶属于海淀学区的蜂鸟家园小区，因百分百对口一流一类的中关村三小，且房源总价较低备受追捧今年上半年，蜂鸟家园小区曾半年套均涨幅约300万元，50平的房源涨至1000万还是有价无市

海淀区置业顾问对界面新闻表示，去年到今年上半年万柳学区出现莫名其妙的涨价，一些家长误判了今年海淀还是单校对口，再加上海淀划片区就近入学反而有机会进入更好的学校，于是很多人转向学位相对更充裕的海淀学区。

不过，海淀今年也实施了多校划片政策，有家长表示，其虽早于规定时间置入蜂鸟社区，但并未能通过就近入学，划分至中关村三小，而是被调剂到周围的万泉河小学。

数据显示，近几个月来，万柳学区也开始卖不动了据安居客显示，蜂鸟社区目前约有60多套房源正在出售，小区房价自9月以来开始下跌，于今年3月份的均价19.8万元/平方米，降至11月14.6万元/平方米

正如蜂鸟家园之名，该社区内大多的房源皆为50平方米左右的小户型，按照80%的得房率计算，实际使用面积在40平方米左右照此计算，平均一套房较3月高峰已跌去近300万价格

赋予这些小户型房涨价的主要因素就是其学区属性，同小区单价差额较大，主要在于名额是否被占用，目前热度褪去降价很正常我爱我家一经纪人对界面新闻表示，不过，现在只能说跌回了涨价前的水平

不过，学区政策不是导致海淀片区冷静的唯一因素，贷款周期对二手房市场的影响也波及到了学区房，以海淀的学区政策来看，需于2022年1月1日之前落户，否则也是全区派位。梅园板块的一位经纪人告诉《纸媒》，“挂1000万很正常。在销售最好的高峰期，没有房子。

有些家长觉得赶不上了，如果需要置换房屋，贷款和过户也比较慢，几乎没有希望在2022年1月1日前落户上述我爱我家经纪人对界面新闻解释

中原地产首席分析师张大伟认为，学区房调控政策稀释学区房资源的价值，降低这部分市场的虚火。

另外，除了学区政策，海淀区试点二手房指导价也影响了学区房的热度但与正式建立二手房指导价的深圳，广州不同，北京的二手房指导价是由海淀区房地产经纪协会发布

一份共包含海淀29个重点小区指导价的名单被广泛传播，其中就包含蜂鸟社区根据消息显示，该倡议针对60平米以下小户型，60—90平米中户型以及90平米以上大户型均给出了指导价同时明确指出，如果超出指导价1%将不允许任何中介挂牌，不能通过中介成交

一名海淀区中介对界面新闻证实，确实存在限价情况，目前已挂牌的房源也需向海淀房协报备，超过指导价的房源亦不能继续挂牌该中介表示，整体来看，伴随着近两月成交价出现下降，购房者观望情绪更甚，业主只能降低价格预期